過(guò)去5年，澳洲房?jī)r(jià)扶搖直上，尤其是2015-2017年澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)強(qiáng)勁。反觀2018年，澳洲首府城市房?jī)r(jià)漲幅勢(shì)頭放緩，甚至出現(xiàn)明顯下跌。根據(jù)澳大利亞權(quán)威房產(chǎn)機(jī)構(gòu)CoreLogic提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2018年9月，全澳范圍內(nèi)房?jī)r(jià)同比下跌2.7%，拍賣清空率降至60%以下，目前很多投資者信心明顯下滑，普遍看跌未來(lái)澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀望態(tài)度明顯。那么，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)過(guò)了黃金銷售期，是否也跟中國(guó)一樣，炒得過(guò)高，開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫呢?關(guān)于這一點(diǎn)，我們特別請(qǐng)到資深澳房專家、富城集團(tuán)首席戰(zhàn)略官DAVY SONG，為國(guó)內(nèi)眾多關(guān)心澳房走勢(shì)的投資者分析當(dāng)下的地產(chǎn)走勢(shì)。
(DAVY SONG先生，是富城集團(tuán)首席戰(zhàn)略官。昆士蘭當(dāng)?shù)刂牡禺a(chǎn)投資顧問(wèn)，幫助上千位客戶在澳洲成功置業(yè)，為數(shù)百家庭取得澳洲居住、生活的機(jī)會(huì)與簽證。)他提到：“澳洲房產(chǎn)在2018年房?jī)r(jià)下滑的主要原因是：銀行收緊了放貸標(biāo)準(zhǔn)。”澳洲審慎監(jiān)管局(APRA)的房屋貸款采取嚴(yán)格限制，再加上政府宣布對(duì)海外買家征收額外印花稅，導(dǎo)致海外買家對(duì)澳洲住宅的投資需求降低，影響了樓花的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。DAVY說(shuō)：“雖然銀行收緊了放貸標(biāo)準(zhǔn)短期內(nèi)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)，擠掉海外投機(jī)買家，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有效抑制了房產(chǎn)過(guò)熱產(chǎn)生泡沫，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)投資澳洲房產(chǎn)是十分有利的。“他認(rèn)為這其中，原因有四。一、澳聯(lián)儲(chǔ)(Reserve Bank of Australia, RBA)沒(méi)有進(jìn)一步加息，澳洲審慎監(jiān)管局也沒(méi)有進(jìn)一步收縮貸款政策
在剛剛過(guò)去的12月19日，美聯(lián)儲(chǔ)第四次加息，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到2.25%至2.5%的水平，直接導(dǎo)致美股大跌，也很大程度上導(dǎo)致全球房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步看跌。但反觀澳洲市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)增速較為溫和，不足以支撐加息;房地產(chǎn)市場(chǎng)在低利率水平保持放緩趨勢(shì)，說(shuō)明貸款違約率低，銀行財(cái)務(wù)狀況良好，澳洲審慎監(jiān)管局進(jìn)一步收緊政策為時(shí)過(guò)早，故澳洲政府短期內(nèi)政策不會(huì)有大的調(diào)整，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定。二、澳洲銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域投入數(shù)十億澳幣，明顯看好澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)
DAVY SONG 建議我們先來(lái)看下瑞士的國(guó)際清算銀行BIS(Bank for International Settlements)的研究人員前不久發(fā)布的47個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)期房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告：研究表明，澳大利亞房?jī)r(jià)自20世紀(jì)60年代初以來(lái)持續(xù)上漲至今，是全世界最穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)。報(bào)告表明，研究的47個(gè)國(guó)家整體上升期平均持續(xù)13年，而最長(zhǎng)的上升期出現(xiàn)在澳洲，從1961年到2016年的55年時(shí)間里，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，是上行最久的國(guó)家。從報(bào)告可以看出，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期表現(xiàn)非常堅(jiān)挺，適合長(zhǎng)期持有。目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，很多業(yè)界人士認(rèn)為屬于正常的回調(diào)，并不是崩盤。銀行投入大量資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步表明銀行界普遍看好澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。三、澳洲就業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、失業(yè)率下降以及人口持續(xù)增長(zhǎng)，將進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲DAVY SONG 曾在多個(gè)場(chǎng)合都強(qiáng)調(diào)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要的因素之一就是人口。澳大利亞作為移民大國(guó)，其人口保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。截止目前為止，澳洲人口突破2500萬(wàn)，平均每年新增40萬(wàn)以上，海外移民的人口占比60%左右。在所有首府城市中，墨爾本的人口增長(zhǎng)為12.5%，超過(guò)了悉尼。人口的持續(xù)增長(zhǎng)，加上澳洲政府嚴(yán)格控制房產(chǎn)供應(yīng)，故未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)仍是穩(wěn)定上漲。預(yù)計(jì)2019年墨爾本房?jī)r(jià)上漲6%~10%，悉尼房?jī)r(jià)上漲4%~6%。
四、賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要指標(biāo)是每周六的“房屋拍賣清空率”(Auction Clearance Rate)，是房產(chǎn)市場(chǎng)熱度的風(fēng)向標(biāo)。正常ACR高于70%，屬于賣方市場(chǎng)，比如2016-2017年，悉尼和墨爾本兩個(gè)城市的拍賣清空率經(jīng)常保持在80%以上，或者成為“極端賣方市場(chǎng)”;低于70%，屬于買方市場(chǎng);目前悉尼和墨爾本的ACR為67%和69%，屬于買方市場(chǎng)。對(duì)于投資者來(lái)講，目前是一個(gè)非常好入市時(shí)機(jī)，適合撿漏。在買方市場(chǎng)，意味著投資者可以以更低的價(jià)格買到更好位置和配套的房源。
通過(guò)上述分析，DAVY SONG特別為我們總結(jié)和建議：投資澳洲房產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期持有的過(guò)程，不管是從過(guò)去的數(shù)據(jù)還是最近的澳洲市場(chǎng)都表明，澳洲房產(chǎn)長(zhǎng)期保持堅(jiān)挺穩(wěn)定的增長(zhǎng)。對(duì)于海外投資者來(lái)講，盡管今年出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，但屬于正常市場(chǎng)回調(diào)，相反，這是一個(gè)很好的入市時(shí)機(jī)。在房源選擇上， 如果購(gòu)買公寓，可以選擇市中心CBD附近配套成熟的社區(qū)，尤其是當(dāng)?shù)厝巳鹤宰橹鞯纳鐓^(qū)，未來(lái)升值的空間更大;購(gòu)買house，則選擇土地面積更大的地塊，未來(lái)house的增值主要是在土地增值這塊。通過(guò)選擇海外資產(chǎn)配置，能夠給我們國(guó)內(nèi)的投資者帶來(lái)不一樣的觀點(diǎn)和想法，并衷心祝愿我們的投資者朋友在投資海外房產(chǎn)之前，一定要規(guī)避片面應(yīng)用國(guó)內(nèi)養(yǎng)成的投資經(jīng)驗(yàn)，而要咨詢專業(yè)的機(jī)構(gòu)及置業(yè)專家，充分把握和了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)，制定與自己相匹配的投資計(jì)劃和房產(chǎn)退出計(jì)劃。如果您對(duì)澳洲昆士蘭房產(chǎn)資訊感興趣，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)：GoldCoastLive或添加富城國(guó)際客服微信：songren002 更多資訊盡在其中!
